Územné rozhodnutie
Územné rozhodnutie je rozhodovanie o zámere fyzickej, príp. právnickej osoby, ktorý je plánovaný pre využitie daného územia. Ide o návrh na plánovanú zmenu v danom území na základe vypracovaného projektu. Stavebný úrad vyžaduje osobitne územné rozhodnutie v situáciách keď sa pozemok, resp. parcela, na ktorej má byť umiestnená stavba nachádza v extraviláne obce alebo územný plán obce nedostatočne špecifikuje výstavbu v predmetnej lokalite.
Hlavnou podmienkou vydania územného rozhodnutia je, aby navrhovaná zmena na území bola v súlade s územným plánom obce a územným plánom zóny.
Územný plán je vždy k nahliadnutiu na obecnom úrade, prípadne ho v mnohých prípadoch má obec na svojej stránke prístupný online. Ak obec nedisponuje územným plánom, je potrebné na obecnom úrade podať žiadosť o územnoplánovaciu informáciu.Územný plán vám okamžite poskytne informáciu, či je daný pozemok stavebným pozemkom, resp. aký je možný účel využitia pozemku podľa platného územného plánu (maximálne percento zastavanosti pozemku, maximálna výška strechy, minimálny podiel plôch zelene na pozemku…).
Dokumentácia predkladaná stavebnému úradu musí preto zohľadňovať všetky podmienky určené v územnom pláne, a musí byť dokladovaná vyjadreniami od všetkých dotknutých úradov a účasníkov konania.
Stavebné konanie a povolenie
Stavebné konanie je rozhodovanie o stavebnom povolení pre stavbu, na zmenu stavby, pripadne na udržiavacie práce na stavbe. Stavebné konanie zjednodušene predstavuje proces od podania žiadosti o stavebné povolenie až po jeho vydanie. Na základe právoplatného územného rozhodnutia investor/stavebník požiada príslušný stavebný úrad o stavebné povolenie. O stavebné povolenie sa žiada napríklad, ak stavba má viac ako 25 m2, ak je stavba vyššia ako 5 m, keď stavba mení svoj objem, pri zateplení stavby, pokiaľ sa menia nosné steny v objekte, pokiaľ sa mení tvar strechy, a iné.
Stavebný urad môže pri jednoduchých stavbách zlúčiť územné a stavebné konanie do jeného konania, napr. ak sa pozemok nachádza v intraviláne a plánovaná je jednoduchá stavba. Zlúčené konanie je možné aj pri iných stavbách, ak sú podmienky jej umiestnenia jednoznačné vzhľadom na pomery v území, to znamená, že sa plánuje stavať na pozemku, ktorý bol v územnom pláne schválený na individuálnu bytovú výstavbu. K stavebnému povoleniu na uskutočnenie stavby je potrebné získať kladné vyjadrenia k vopred vypracovanému projektu stavby oprávnenou osobou od všetkých dotknutých úradov a správcov sietí. Žiadosť o stavebné povolenie spolu s dokladmi a predpísanou dokumentáciou podáva stavebník stavebnému úradu. Po preskúmaní a zosúladení dokumentov vydá stavebný úrad rozhodnutie o stavebnom povolení. V stavebnom povolení určí stavebný úrad záväzné podmienky uskutočnenia a užívania stavby a rozhodne o prípadných námietkach účastníkov konania.
Kolaudačné rozhodnutie
Po ukončení stavby, ktorá bola vykonaná na základe právoplatného stavebného povolenia je potrebné požiadať príslušný stavebný úrad o kolaudačné rozhodnutie. V kolaudačnom konaní stavebný úrad skúma, či bola stavba zrealizovaná podľa schválenej projektovej dokumentácie a či sú splnené všetky zákonné podmienky pre výstavbu. Kolaudačným rozhodnutím sa povoľuje užívanie stavby na určený účel, a ak je to potrebné, určia sa podmienky užívania stavby. V prípade dodatočných zmien oproti schválenej projektovej dokumentácii v stavebnom povolení, je potrebné dokladovať povolenie zmeny stavby pred jej dokončením.
Žiadosť o povolenie zmeny stavby pred jej dokončením obsahuje popis zmien a ich porovnanie so stavebným povolením a overenou projektovou dokumentáciou. Pokiaľ sú všetky podmienky stavebného povolenia splnené stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie, v ktorom povolí užívanie stavby.
Ostatné povolenia
Do tejto kategórie patria všetky ostatné vyjadrenia, stanoviská, povolenia a rozhodnutia, ktoré sú podružnými dokumentami pre povolenie určitej činnosti. Do územného, stavebného konania, prípadne k realizácii stavby je stavebnému úradu potrebné predložiť povolenia príp. rozhodnutia, ktoré v širšom kontexte súvisia so stavbou. Sú to napríklad:
Postup pri stavbe rodinného domu
Žiadosť o územné rozhodnutie
Pri stavbe rodinného domu je prvým a najdôležitejším krokom nájsť pozemok, na ktorom budeme stavať. Aby bolo možné stavbu na vybranom pozemku realizovať, je potrebné posúdiť, či je vybraný pozemok v súlade s územným plánom obce a územným plánom zóny. Územný plán je vždy k nahliadnutiu na obecnom úrade, prípadne ho v mnohých prípadoch má obec na svojej stránke prístupný online. Ak obec nedisponuje územným plánom, je potrebné na obecnom úrade podať žiadosť o územnoplánovaciu informáciu, z ktorej je zrejmé, či je plánovanú zmenu vôbec možné na želanom mieste zrealizovať.
V každej obci je teda dané, či je môžné výstavbu na danom území uskutočniť, resp. kde výstavba nie je možná. Územný plán okamžite poskytne informáciu o prípustnom využití plochy, či je daný pozemok stavebným pozemkom, resp. aký je možný účel využitia pozemku (maximálne percento zastavanosti pozemku, maximálna výška strechy, minimálny podiel plôch zelene na pozemku, atď.).
V prípade klasifikácie pozemku ako poľnohospodárska pôda (trvalý trávny porast, orná pôda, záhrada, vinica), k územnému, príp. zlúčenému územnému a stavebnému konaniu je potrebný súhlas príslušného Okresného úradu s trvalým odňatím poľnohospodárskej pôdy z pôdneho fondu. Pri trvalom odňatí poľnohospodárskej pôdy stanovuje pozemkový úrad poplatky v závislosti od bonity pôdy (BPEJ) za každý meter štvorcový, preto je dôležite sadzbu sa odňatie poľnohospodárskej pôdy vopred preveriť. V prípade odňatia časti parcely je potrebné vyhotoviť geometrický plán vypracovaný geodetom, v ktorom sa vyčlení odnímaná časť na samostatnú parcelu. Tento plán je dôležitou prílohou k žiadosti pre rozhodnutie o trvalom odňatí poľnohospodárskej pôdy.
Žiadosť o vydanie územného rozhodnutia sa podáva písomne na príslušnom stavebnom úrade spolu s projektom pre územné rozhodnutie, ktorý musí vypracovať projektant/architekt (tzv. projekt pre ÚR). V návrhu treba uviesť zoznam právnických a fyzických osôb, ktoré prichádzajú do úvahy ako účastníci konania. V tomto konaní obec skúma, či stavebný projekt je v súlade s územným plánom. Ak projekt je možné realizovať podľa územného plánu obce, územné konanie je možné spojiť so stavebným konaním. Dokumentácia predkladaná stavebnému úradu musí preto zohľadňovať všetky podmienky určené v územnom pláne, a musí byť dokladovaná vyjadreniami od všetkých dotknutých úradov a účasníkov konania.
Žiadosť o stavebné povolenie
Na základe právoplatného územného rozhodnutia investor/stavebník požiada príslušný stavebný úrad o stavebné povolenie. O stavebné povolenie sa žiada napríklad, ak stavba má viac ako 25 m2, ak je stavba vyššia ako 5 m, keď stavba mení svoj objem, pri zateplení stavby, pokiaľ sa menia nosné steny v objekte, pokiaľ sa mení tvar strechy, a iné. Všetky prízemné rodinné domy do 300 m2, alebo aj poschodové domy s podkrovím, spadajú pod jednoduché stavby. Pri jednoduchých stavbách je možnosť zlúčenia územného a stavebného konania. Je nutné mať vypracovaný projekt pre stavebné povolenie, ktorý vypracoval projektant/architekt (tzv. projekt pre SP), vyjadrenia dotknutých orgánov, vyjadrenie susedov, dotknutých správcov sietí, ako sú plynári, vodohospodári a elektrikári. V prípade, ak ide o rodinný dom, ktorý plánujete postaviť svojpomocne, je potrebné priložiť ešte prehlásenie stavebného dozoru, že bude nad uvedenou stavbou vykonávať odborný stavebný dozor.
K podaniu žiadosti o stavebné povolenie sa platia stavebnému úradu správne poplatky. Stavebný úrad preskúma žiadosť stavebníka a keď v priebehu konania nezistí dôvody, ktoré by bránili umiestneniu a povoleniu stavby tak vydá do 30-tich dní rozhodnutie – stavebné povolenie. Proti tomuto stavebnému povoleniu môžu ešte účastníci stavebného konania podať do 15 dní námietky. Pokiaľ nepodajú námietky, stavebné povolenie nadobudne právoplatnosť a stavebník môže začať s výstavbou rodinného domu. Stavebné povolenie je pre stavebníka záväzné. Počas výstavby nemôže robiť zmeny projektu – nemôže zväčšovať, alebo zmenšovať dom, ani meniť sklon strechy či osadiť rodinný dom inak, než bol schválený v stavebnom povolení. Musí tiež dodržať odstupové vzdialenosti od susedov.
Vybavovanie stavebného povolenia je náročný proces, ktorý trvá aj niekoľko mesiacov, a preto je potrebné uvažovať s touto dobou už pri plánovaní začiatku výstavby.
Žiadosť o kolaudačné rozhodnutie
Zhotovenú stavbu je možné užívať len na povolené účely, v súlade s podmienkami určenými v kolaudačnom rozhodnutí. Po technickej stránke musí mať stavba náležitostí a povinností v zmysle platného stavebného povolenia. Ak sa počas výstavby zmenila poloha/veľkosť niektorých projektovaných konštrukcií, ak niekde pribudli, alebo sa neurobili plánované priečky či dvere, je potrebné požiadať projektanta o vypracovanie projektu skutočného vyhotovenia stavby. Za zmenu stavby pred dokončením, vyžadujúcu povolenie stavebného úradu sa pokladá každá podstatná zmena pri realizácii stavby oproti projektovej dokumentácii overenej stavebným úradom v stavebnom konaní. Ak ide o zmenu, ktorá sa podstatne neodlišuje od dokumentácie, konanie o zmene stavby môže byť spojené s kolaudačným konaním.
Ak ste vo fáze, kedy je stavba tesne pred dokončením do stavu kedy je užívateľná a sú pre ňu vydané všetky potrebné dokumenty, je potrebné podať návrh na kolaudačné konanie. V kolaudačnom rozhodnutí môže stavebný úrad určiť podmienky vyplývajúce zo všeobecných technických požiadaviek na výstavbu, odstránenie drobných nedostatkov skutočného realizovania stavby zistených pri kolaudačnom konaní a určiť primeranú lehotu na ich odstránenie. Môže tak urobiť iba v prípade, že ide o nedostatky, ktoré neohrozujú zdravie a bezpečnosť osôb a nebránia vo svojom súhrne riadnemu a nerušenému užívaniu stavby na určený účel.